Власник земельної ділянки планує побудувати комерційний об’єкт, склад, виробниче приміщення або використовувати землю для іншої діяльності, але під час перевірки документів з’ясовується, що наявне цільове призначення цього не дозволяє.
Раніше в такій ситуації зміна цільового призначення майже автоматично асоціювалася з розробленням проєкту землеустрою, його погодженням та отриманням окремого рішення органу місцевого самоврядування. Після земельної та містобудівної реформи цей підхід суттєво змінився.
Сьогодні ключове питання полягає не стільки у розробленні землевпорядної документації, скільки в тому, чи допускає містобудівна документація бажаний вид цільового призначення земельної ділянки.
Що таке цільове призначення земельної ділянки?
Відповідно до статті 20 Земельного кодексу України при встановленні цільового призначення земельної ділянки визначаються її категорія земель та вид цільового призначення.
Зміна цільового призначення може полягати у зміні категорії земель, виду цільового призначення або обох цих характеристик.
Види цільового призначення визначаються відповідно до Класифікатора видів цільового призначення земельних ділянок, видів функціонального призначення територій та співвідношення між ними, який є складовою Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051.
Тому перед початком процедури необхідно насамперед встановити, яке цільове призначення земельна ділянка має зараз і яке необхідне для запланованого використання.
Цільове та функціональне призначення: у чому різниця?
Після реформи планування територій цільове призначення конкретної земельної ділянки тісно пов’язане з функціональним призначенням території, на якій вона розташована.
Відповідно до статті 20 Земельного кодексу України вид цільового призначення земельної ділянки має відповідати класифікатору та правилам співвідношення між видом цільового призначення і функціональним призначенням відповідної території.
На практиці це означає, що власник не завжди може просто обрати будь-який бажаний вид цільового призначення.
Наприклад, якщо земельна ділянка знаходиться в межах функціональної зони, для якої передбачена переважно житлова забудова, перевести її під вид використання, несумісний із такою функціональною зоною, лише за бажанням власника не вийде.
Саме тому перед зміною цільового призначення необхідно перевірити не лише відомості Державного земельного кадастру, а й чинну містобудівну документацію щодо відповідної території.
Такою документацією залежно від конкретної ситуації може бути комплексний план просторового розвитку території територіальної громади, генеральний план населеного пункту, план зонування або детальний план території.
При цьому встановлення певної функціональної зони саме по собі не змінює автоматично цільове призначення конкретної земельної ділянки.
Що робити, якщо відомості про функціональну зону ще не внесені до ДЗК?
На практиці відомості про функціональні зони ще не щодо всіх територій внесені до Державного земельного кадастру.
Для таких випадків земельне законодавство передбачає перехідні правила. Належність земельної ділянки до функціональної зони може визначатися на підставі чинної містобудівної документації, зокрема плану зонування, генерального плану, детального плану території або містобудівної документації відповідного рівня.
Тому старе правило, за яким відсутність детального плану території автоматично унеможливлювала зміну цільового призначення, сьогодні вже не є універсальним.
Необхідно встановити, яка саме містобудівна документація діє щодо конкретної земельної ділянки та чи дозволяє вона встановлення бажаного виду цільового призначення.
Чи потрібно розробляти проєкт землеустрою?
Це одна з найбільш суттєвих змін порівняно зі старою процедурою.
Відповідно до частини шостої статті 20 Земельного кодексу України зміна цільового призначення земельної ділянки за загальним правилом не потребує розроблення документації із землеустрою.
Винятком є, зокрема, випадок, коли одночасно необхідно сформувати земельну ділянку із земель державної або комунальної власності, які до цього не були сформовані як окремий об’єкт.
Отже, якщо йдеться про вже сформовану земельну ділянку приватної власності з кадастровим номером, стара схема з обов’язковим замовленням проєкту землеустрою щодо її відведення більше не застосовується як загальне правило.
Хто приймає рішення про зміну цільового призначення?
Для відповіді на це питання потрібно розмежовувати приватні та державні або комунальні земельні ділянки.
Щодо земельної ділянки приватної власності категорію та вид її цільового призначення визначає її власник.
Стаття 20 Земельного кодексу України прямо передбачає, що для зміни цільового призначення земельної ділянки не потрібне окреме рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, крім випадків, коли відповідний орган сам здійснює розпорядження такою земельною ділянкою.
Тобто власнику приватної сформованої земельної ділянки за загальним правилом не потрібно отримувати від місцевої ради окремий «дозвіл на зміну цільового призначення».
Щодо земель державної або комунальної власності рішення приймає орган, який відповідно до закону уповноважений розпоряджатися відповідною земельною ділянкою.
Разом з тим для окремих категорій земель можуть діяти спеціальні вимоги та погодження. Це стосується, зокрема, земель із особливим природоохоронним, історико-культурним, лісогосподарським режимом, особливо цінних земель та інших випадків, прямо передбачених Земельним кодексом України.
Як виглядає процедура для приватної земельної ділянки?
Для вже сформованої земельної ділянки приватної власності процедура сьогодні значно простіша, ніж раніше.
Передусім необхідно перевірити відомості про земельну ділянку в Державному земельному кадастрі та чинну містобудівну документацію. На цьому етапі визначається, чи допускається бажаний вид цільового призначення в межах відповідної функціональної зони та чи немає інших законодавчих обмежень.
Якщо бажане цільове призначення допускається, власник приймає відповідне рішення та ініціює внесення змінених відомостей про земельну ділянку до Державного земельного кадастру.
Саме ДЗК містить офіційні відомості про категорію земель та вид цільового призначення земельної ділянки відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр» та Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1051.
Після внесення змін можна отримати витяг із Державного земельного кадастру з актуальним цільовим призначенням земельної ділянки.
Таким чином, стара послідовність «проєкт землеустрою – погодження – рішення ради – кадастр» для звичайної сформованої земельної ділянки приватної власності більше не є загальною процедурою.
Чи потрібно звертатися до державного реєстратора прав?
Зміна цільового призначення насамперед передбачає зміну характеристик земельної ділянки, відомості про які містяться у Державному земельному кадастрі.
Саме по собі нове цільове призначення не означає припинення права власності та виникнення нового права на земельну ділянку.
Тому не слід ототожнювати внесення змін до ДЗК із державною реєстрацією права власності.
Разом з тим у конкретній ситуації необхідно перевірити відомості Державного реєстру речових прав, особливо якщо земельна ділянка перебуває в оренді, користуванні, іпотеці або щодо неї зареєстровані інші речові права чи обтяження.
Що робити, якщо земельна ділянка передана в оренду?
Наявність орендаря або іншого землекористувача необхідно враховувати до початку зміни цільового призначення.
Для земель державної та комунальної власності Земельний кодекс України прямо передбачає випадки, коли зміна цільового призначення земельної ділянки, що перебуває у користуванні, потребує погодження із землекористувачем.
Щодо приватної земельної ділянки необхідно насамперед перевірити умови договору оренди чи іншого договору користування.
Якщо договір передбачає використання земельної ділянки виключно для певної мети, зміна її цільового призначення може потребувати одночасного перегляду договірних умов.
Чи можна змінити цільове призначення сільськогосподарської землі?
Скасування мораторію на обіг сільськогосподарських земель не означає, що будь-яку таку земельну ділянку можна автоматично перевести, наприклад, під житлову чи комерційну забудову.
Застосовуються загальні вимоги статті 20 Земельного кодексу України: нове цільове призначення повинно відповідати функціональному призначенню території та встановленим обмеженням.
Для окремих сільськогосподарських земель також можуть діяти спеціальні правила, зокрема щодо особливо цінних земель та відшкодування втрат сільськогосподарського виробництва у передбачених законом випадках.
Окремі обмеження продовжують діяти щодо земель на тимчасово окупованих територіях.
Тому можливість зміни цільового призначення сільськогосподарської землі потрібно оцінювати індивідуально, а не виходити лише з того, що земельний мораторій більше не діє.
Коли зміна цільового призначення може виявитися неможливою?
Типова проблема виникає тоді, коли земельну ділянку спочатку купують під певний бізнес-проєкт, а можливість її використання для цього проєкту перевіряють уже після придбання.
Наприклад, земельна ділянка розташована біля автомобільної дороги, і покупець планує побудувати на ній торговельний або складський об’єкт. Однак після аналізу містобудівної документації з’ясовується, що функціональне призначення відповідної території такого використання не передбачає.
У такому випадку проблема вже не вирішується просто зміною коду цільового призначення в кадастрі.
Може виникнути необхідність внесення змін до містобудівної документації, а це окрема та значно складніша процедура.
Саме тому правовий режим землі доцільно перевіряти до її придбання або до початку проєктування об’єкта, а не після виникнення проблем із забудовою чи отриманням дозвільної документації.
Висновки
Порядок зміни цільового призначення земельної ділянки за останні роки суттєво змінився.
Для вже сформованої земельної ділянки приватної власності за загальним правилом більше не потрібно розробляти проєкт землеустрою щодо відведення та отримувати окреме рішення місцевої ради лише для зміни її цільового призначення.
Натомість центральне значення має відповідність бажаного виду цільового призначення функціональному призначенню території та чинній містобудівній документації.
Тому перед початком процедури варто перевірити Державний земельний кадастр, містобудівну документацію, наявні обмеження у використанні земельної ділянки та права інших осіб на неї.
Саме така перевірка дозволяє зрозуміти, чи достатньо внести нові відомості до Державного земельного кадастру, чи для реалізації запланованого проєкту спочатку необхідно вирішити питання містобудівної документації, землекористування або спеціальних законодавчих обмежень.
